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    产业地产发展“四轮驱动”:多元 复合 专业 联动  
  2015-5-20
 

2015产业地产发展大势,多元、复合、专业、联动四大关键词定义了新趋势。通往成功的道路有很多种,产业地产也不必拘泥于某种模式,只需要抓住“产业”这个核心,着眼“产业”价值创造。运用时下最火的互联网思维,打造平台式产业生态圈,实现共享、共通、共融的发展。在跨界融合的大背景下,是否拥有强大的资源整合能力决定了一个项目的发展前景。

  注重“产业”价值创造,提高资源掌控能力

  中关村、张江高科、武汉光谷等都是比较成功的产业模式。产业地产一个很重要的核心诉求是提高自身的盈利能力。不应该挂羊头卖狗肉,以产业地产之名行卖房子之实。不要把产业地产看做商业地产的翻版或者住宅地产的延续,也不要作为低档次物业管理的代名词。

  产业地产的关键是要有产业链的融合、知识链的融合,文化链的融合。产业链融合,即园区是不是产业集群,有没有产业集聚,这是最关键的。知识链融合,是通过知识创新促进技术创新进而促进产业创新。文化链的融合,要看整个园区有没有形成自己独特的企业文化、园区文化、产业文化。产业基地应该成为一个孵化器,科技知识融合形成产业能力,最终形成产业化和城镇化相融相和、双轮驱动。

  张江高科的高科技重度垂直模式,华夏幸福的平台扩张模式,都是很优秀的模式。但我认为产业地产不需要拘泥于某种模式,只需要抓住产业这个核心,自然就会有价值的溢出。无论是张江高科的“时间合伙人”,还是华夏幸福的“以企业服务为核心的平台生态体系”,都是在着眼于“产业”价值的创造。

  产业地产的模式很多,从开发角度像基金模式、片区委托开发模式、3P模式、定制开发模式、标准开发模式等。从产品角度更可以细分为工业厂房园区、商贸科学园区、物流园区、专业市场型园区。从开发主体角度、市场运营模式角度还有很多分类。但是不管哪种模式,它是否符合企业自身的特点,项目最终的社会效应和经济效应如何,才是判定哪些模式可以借鉴的重要指标。做好产业地产最核心的就是资源的掌控能力。这里的资源概念是一个泛概念,一个好的产业地产项目,一定是充分调动土地、政策、客户、金融、媒介等资源,一个成功的开发者,必然是优势资源的整合者,这一点是所有成功项目的共识。

  打造平台式产业生态圈,多元复合专业联动是趋势

  未来,产业地产行业将越来越重视对平台式产业生态圈的打造,这是所有产业地产企业的图谋和梦想,也是长跑获胜的根本驱动力。

  产业地产企业,本身就具有天然的平台属性。如果再嫁接炙手可热的互联网基因,想象空间更是倍数放大。而互联网时代的平台,一定是打通线上线下,实现真正的产业聚合。就像腾 讯入股华南城,华夏幸福牵手京东。线上线下跨界融合,打造商业闭环,已成为抢跑者的标配,业内非常看好这种趋势。

  此外,产业地产“去地产化”趋势,将更加明显和彻底,整个行业的产业纯度会继续提升,有利于行业的持续健康发展。

  多元、复合、专业、联动这四个关键词可以描绘产业地产发展的新趋势。

  多元,是就开发主体而言的。越来越多的投资主体进入产业地产领域,开发者、金融机构、实体企业、海外资本等都看好这一投资领域,并普遍认同和看好行业的未来。

  复合,指的是产品开发的功能结构。新的产业地产开发项目融合了多种土地性质综合使用,合理配比、物业产品不再是低附加值的粗犷生产模式下的复制性强产品,普遍强调科技、环保等新技术、新材料应用,物业产品功能相互匹配,能够高度迎合产业客群的技术创新和生产能力提升。强调项目的综合属性,不仅仅在服务生产、科研端,更在产业链条的仓储流通、商贸金融、商服配套领域做全生命周期、全产业链条的产品设计。

  专业,指的是项目运营的软硬件不断向专业化迈进。从过去只强调物业产品提供到强调项目的运营及物业服务管理、设备设施管理、金融服务体系管理、生产供应链管理等。不仅仅在硬件上有了改进和提升,更是融合了互联网思维,加速数据库、云计算、APP平台的应用。

  联动,产业地产项目的联动属性非常明显。一个好的产业地产项目能够牵动一个片区板块的重新定位认知,能够影响下至普通百姓的就业、消费,上至地方政府财政收益,通过产业地产的发展调动整个社会经济组织的资源配置。同时,联动还体现在产城融合过程中,通过产业地产带动产业与城市、人口与产业、产业与规划等全局性调整,客观上加速了产城一体化、融合化的进程。

  产业地产金融属性强,不断探索新的资本通道

  产业地产其实是个“类金融”行业。不仅产业地产发展商自身有显著的金融属性,产业客户即入驻企业的金融需求也很大。资产证券化方面,如果相关政策和市场更加成熟,对产业地产发展商将是重大利好,其大量持有型的物业将获得更为高效的价值释放。而众筹模式,则更适合入驻企业,特别是孵化阶段的客户。

  所有形式的地产归根到底实际上是一个金融课题。中国的地产行业经过了这么多年的高速发展,大浪淘沙不断的有人退出,有人进入。经过市场洗礼,能够在地产金融领域抢占先机的大都成为了这个市场杰出的开发企业。

  未来,行业的发展方向和产业的发展要求,势必会推动大批的产业地产开发商不断探索新的资本通道,资产证券化就是在不断探索中的道路之一。

  破除定式思维模式,实现共通共享共融

  现在互联网发展一浪高过一浪,电子商务、互联网金融也在广泛应用,沈阳金谷互联网思维这个概念运用得非常好。注重产品至上、用户体验、增值服务,借用互联网思维,为入驻企业搭建一个企业间进行交流、交换、交集的无边界自由贸易区。

  互联网思维的本质是用户思维,是真正的客户价值导向。而产业地产,不仅要坚持客户价值导向,而且要做到极致,成为与入驻企业同甘共苦的合伙人,这是产业园区最应该坚持的东西。

  互联网思维是当下非常热门的概念。确实,互联网改变了生活模式及常人对很多事物的认知。大数据、云计算、电子商务每一样都让我们兴奋不已。

  互联网思维在产业地产中的应用,最值得借鉴的点应该在于破除定式思维模式,在更为开放、自由、平等的空间内,实现共享、共通、共融的发展,且这种发展不是平面的、单一发散的,而是立体的,多元结构性的。

 

  互联网思维应用于产业地产的实例体现在很多方面。比如,产业园区都在吸纳客户,按照物业的规模和面积,客户的数量是可以预判的,但在大数据面前,园区的云端服务辐射能力突破了地理空间限制,线上线下的双轨运营和招商体现了一个园区作为产业引擎的互联网思维下的大脑指挥官作用。一句话,你看得见的是办公,看不见的是产业云。互联网思维下的产业地产,用一句话概括,“你觉得你是开发者、拥有者、管理者、支配者,其实你只是一个参与者。”

 
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